На рынке юридических услуг с 2006 года

Игры застройщиков с коэффициентами площадей

О том, что застройщики многоквартирных жилых домов позволяют себе поиграться с   коэффициентами для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения всем известно давно.

Схема «игры» в следующем: застройщик на этапе покупки озвучивает стоимость одного квадратного метра и общую площадь объекта долевого строительства (квартиры), произведение которых определяет цену квартиры для участника долевого строительства.

И все, казалось бы, просто: оплатил цену за 50 кв.м. (условно) общей площади квартиры – получи свои 50 кв.м. квартиры на выходе.

Но на практике не все так просто: предлагая заключить договор долевого участия строительства, застройщик зачастую не разъясняет как определяется общая площадь, входят ли в нее площадь балконов и лоджий, применяются ли понижающие коэффициенты при расчете общей площади, а также возможность вернуть разницу в будущем, если застройщик передаст квартиру меньшей площадью и наличие ограничений при возврате.

И здесь целое поле для злоупотреблений со стороны застройщика. А вопрос-то очень актуальный, если учесть, что в общую площадь включается порядка 5 кв.м. балконов/лоджий по стоимости квадратного метра жилья стоимостью около 60-80 тыс. руб. В итоге получается довольно внушительная сумма.   

Еще в далеком 2011 г. автор настоящего блога в порядке искового производства отстаивал права участников долевого строительства сначала в Ленинском районном суде г. Уфы, а потом и в Верховном Суде РБ в связи с неприменим застройщиком при расчете общей цены по договору долевого участия в строительстве понижающего коэффициента к площади балкона и площади лоджий.

В договоре граждан с застройщиком не было указано, что цена договора определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади объекта долевого строительства; цена по договору была фиксированной (но при покупке, естественно, определялась как произведение общей площади на цену 1 кв.м.).

Однако в договоре был пункт, согласно которого «все расчеты по финансированию между сторонами производятся по проектной площади объекта независимо от результатов замеров ГУП ЦИОН РБ фактической площади построенного объекта».

Этот пункт и стал для судов решающим.

Все доводы истцов, в том числе, о необходимости применения коэффициентов к балкону и лоджии (площадь которых без коэффициентов составила 8,4 кв.м.!!!) со ссылкой на ЖК РФ и СНиПы, а также о недействительности подобных положений договора, ущемляющих права потребителей в лице истца, были проигнорированы.

Суды отказали в иске, сославшись на то, что «указанный пункт договора не противоречит действующему законодательству, включен в договор сторонами договора добровольно»; а также, указав, что понятия «общая проектная площадь» и «общая площадь» не являются равнозначными».

И это только один из вариантов, которым пользовались застройщики всех мастей (в т.ч. крупнейший из них - МУП «ИСК г.Уфы»). 

Было досадно за справедливость, но списать можно было на существовавший пробел в законодательстве.

А проблема была в том, что изначально в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) не содержалось положений о порядке определения цены на основе площади и необходимости применения понижающих коэффициентов застройщиком.

Кроме вышеуказанного, в арсенале застройщиков были и другие «сто относительно честных способа для отъема денег у населения».

Так на практике суды отказывали в связи с тем, что:

1) по договору фактическая общая площадь определяется путем сложения фактических площадей помещений объекта долевого строительства по результатам обмеров инвентаризационным бюро в ходе паспортизации объекта, включая при этом полную площадь застекленных балконов, лоджий без применения понижающих коэффициентов;

2) согласно договору применение инвентаризационным бюро понижающих коэффициентов для застекленных лоджий и изменение вследствие этого показателя фактической общей площади объекта долевого строительства не является основанием для проведения перерасчетов денежных средств;

3) договор содержит положение, согласно которому перерасчет цены договора должен производиться при расхождении площади квартиры более чем на n-ое число % или кв.м. и более процентов или кв.м. (фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (определение от 27 октября 2015 г. N 82-КГ15-5) внесла «свои пять копеек», указав, что «сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат», а участник долевого строительства «добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры» и,  что пункт 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного для отношений между дольщиками и застройщиками обязательного характера не носит».

Но были и положительные судебные решения. В их основе, конечно, формулировки в договорах застройщиков о том, что стоимость объекта определяется, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Суды делали выводы, что указанное, в свою очередь, влечет у застройщика обязанность возврата истцу излишне уплаченных денежных средств по стоимости квадратного метра, исчисленных из разницы фактически передаваемой площади жилого дома и общей площадь указанной в договоре.

Так, например, печально известный застройщик ООО «Седьмое небо» использовал в своих договорах следующие формулировки: «проектная, а также физическая общая площадь объекта долевого строительства, в рамках настоящего договора, определяется Сторонами как сумма площадей квартиры всех помещений квартиры, включая площадь лоджий, балконов, веранд, террас, рассчитанную с применением понижающего коэффициента»; «окончательное определение площадей Объекта долевого строительства и его стоимости производится Застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения технической инвентаризации»; «цена Договора рассчитана, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, которая составляет 52 000 (Пятьдесят две тысячи) рублей. Размер стоимости одного квадратного метра является фиксированным (закрытым) и не может быть изменен. Окончательная стоимость (цена) объекта долевого строительства определяется после проведения технической инвентаризации, исходя из стоимости 1 кв.м., установленной настоящим Договором, умноженной на общую площадь объекта долевого строительства, определенную по обмерам органа, осуществляющего техническую инвентаризацию».

Это, пожалуй, идеальный вариант для того, чтобы взыскать деньги за разницу в площади.

Но, к сожалению, на практике таких идеальных вариантов единицы.

Тогда в 2015-2016 гг. суды проявили гуманность и встали на сторону участников долевого строительства.

Но все же в законе № 214-ФЗ о необходимости применения коэффициентов положений как не было так и не было.

И вот свершилось чего так долго ждали.    

В 22-ой редакции закона № 214-ФЗ, а именно,  в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ (начало действия редакции - 01.01.2017) появилось положение о необходимости применения понижающего коэффициента, в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса и их площади учитываются при расчете цены договора.

Сейчас часть 1 ст. 5 закона № 214-ФЗ изложена в следующей редакции:

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Законодательно закреплено, что цена договора может определяться как произведение цены единицы площади и соответствующей площади, при этом обязательным является установление Минстроем России понижающих коэффициентов для расчета цены в отношении лоджий, балконов и террас.

С 01.01.2017 вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», которым в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд - 1,0.

То есть теперь включение в договора долевого участия в строительстве, предусматривающего расчет общей площади объекта без применения понижающего коэффициента при расчете площади лоджии, противоречит положению части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ и ущемляет права потребителя (дольщика).

Сложилась практика привлечения к ответственности застройщика за нарушение части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ.

Так в соответствии с частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Таким образом, казалось бы, одним пробелом в законодательстве стало меньше.

Но, как оказалось, и этого было недостаточным, чтобы умерить аппетиты застройщиков.

На практике суды и по сей день отказывают в иске о взыскании разницы за площадь, исходя из положений заключаемых застройщиками договоров:

- «условиями заключенного между сторонами договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить дольщику стоимость разницы между указанной в договоре проектной площадью квартиры и площадью, уточненной после завершения строительства на основании обмеров органом технической инвентаризации (БТИ), только в случае уменьшения общей площади более чем... кв. м». При этом суды игнорируют незаконные положения о том, что «фактическая общая площадь в рамках настоящего договора определяется путем сложения фактических площадей помещений Объекта долевого строительства по результатам обмеров инвентаризационным бюро в ходе паспортизации объекта, включая при этом полную площадь застекленных балконов, лоджий без применения понижающих коэффициентов» (определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 января 2018 г. по делу N 33-27486/2017);

- «применение понижающего коэффициента с учетом площади неотапливаемых помещений в приобретенной истцом квартире не предусмотрено ни законом, ни условиями договора долевого строительства» (определение Московского городского суда от 4 июня 2018 г. по делу N 33-24080);

 Накануне написания данного материала, в руки автора попало несколько договоров долевого участия в строительстве с застройщиком ООО «Специализированный застройщик «ТАЛАН-УФА» (прежнее наименование ООО «ТАЛАН-УФА»).

Цена квартиры в договорах не определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Общая сумма (цена) по договору определена в твердой сумме.

В договоре в числе характеристик используются понятия «общая площадь» (сумма площадей всех частей такого помещения, за исключением балкона/лоджии/террас) и «сумма площади балкона/лоджии/террас и общей площади».

При этом согласно договора «окончательный расчет осуществляется по результатам обмеров, проводимых органов, осуществляющим технический учет жилищного фонда (далее - БТИ) после окончания строительства Жилого дома. Если фактическая сумма площади балкона/лоджии/террас и общей площади объекта долевого строительства, определенная по данным БТИ (включая площади балконов, лоджии, террас и веранд без соответствующих коэффициентов понижения) будет меньше или больше суммы площади балкона/лоджии/террас и общей площади, указанной в договоре», только тогда застройщик возвращает, а участник, соответственно, доплачивает за разницу.

При этом доплата или возврат разницы осуществляются на основании отдельно заключаемого документа акта или соглашения (которые, к слову, несогласный застройщик может и не заключить).

«По такому документу цена договора подлежит изменению на сумму, определяемую как разница между фактической суммой площади балкона/лоджии/террас и общей площади объекта долевого строительства (по данным БТИ) и суммой площади балкона/лоджии/террас и общей площади, указанной в п. … договора, помноженная на 53 321,81 руб.

Стороны определили, что не является основанием для заключения Дополнительного соглашения об изменении цены договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона/лоджии/террас (применение понижающих коэффициентов)».

Кроме того, данный застройщик указал в договоре, что оснований для перерасчета цены договора не имеется, если разница между фактической и площадью, указанной в договоре, окажется в пределах 2 % (включительно).

В общем и «Талан-Уфа» туда же.

Все застройщики хотят получить деньги, но возвращать их никто не хочет, даже если возникнет разница.

Решение данной проблемы видится в том, если бы законодатель установил единый для всех порядок определения цены договора исходя из произведения цены одного квадратного метра и общей площади квартиры, включая площади нежилых помещений с применением понижающего коэффициента.

Тогда бы и правоприменительная практика стала единой.

Что касается заключенных договоров, то судам стоит быть более снисходительным к участникам долевого строительства и не забывать, что данная сторона договора является более не защищенной стороной. Никогда застройщик не будет менять свой договор под участника долевого строительства!

А принцип свободы договора не должен допускать злоупотребления со стороны застройщика, включающего в договор положения, которые и профессиональному юристу перечитывать приходиться не один раз, чтобы понять его смысл, и быть безальтернативным доводом суда при отказе в иске к застройщику!

 


О противостоянии сторон при расторжении договора лизинга из уст российской прессы и как все было на самом деле Лизинг: старое о главном! С Новым 2019 годом и Рождеством! О качестве современных новостроек г. Уфы Игры застройщиков с коэффициентами площадей Субсидиарка, как инструмент в процедуре банкротства Снова на тему прецедентности и проблемы с единством судебной практики С Новым 2018 годом! Новое постановление от Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58 об ОСАГО! С Днем Конституции Российской Федерации! Суд взыскал неустойку с застройщика в полном объеме! МТС не перестает шокировать своих абонентов! «Почему в России должнику проще ликвидироваться, чем исполнять судебные решения и рассчитываться со своими кредиторами?» О торжестве справедливости на примере гражданского дела о взыскании арендной платы и неустойки арендодателем помещения в ТРЦ «ИЮНЬ» в г. Уфа ИСТИНА» поздравляет своих друзей, клиентов и партнеров с Новым Годом и Рождеством! Насколько российской правовой системе близок судебный прецедент? Рассуждения на тему: «Нравственное содержание профессии юриста»

Другие разделы

О противостоянии сторон при расторжении договора лизинга из уст российской прессы и как все было на самом деле Лизинг: старое о главном! С Новым 2019 годом и Рождеством! О качестве современных новостроек г. Уфы Игры застройщиков с коэффициентами площадей Субсидиарка, как инструмент в процедуре банкротства Снова на тему прецедентности и проблемы с единством судебной практики С Новым 2018 годом! Новое постановление от Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58 об ОСАГО! С Днем Конституции Российской Федерации! Суд взыскал неустойку с застройщика в полном объеме! МТС не перестает шокировать своих абонентов! «Почему в России должнику проще ликвидироваться, чем исполнять судебные решения и рассчитываться со своими кредиторами?» О торжестве справедливости на примере гражданского дела о взыскании арендной платы и неустойки арендодателем помещения в ТРЦ «ИЮНЬ» в г. Уфа ИСТИНА» поздравляет своих друзей, клиентов и партнеров с Новым Годом и Рождеством! Насколько российской правовой системе близок судебный прецедент? Рассуждения на тему: «Нравственное содержание профессии юриста»